住宅的土地使用权通常是70年。温州这批产权到期的住宅，土地使用权只有20年。这是为什么呢？
住宅土地使用权为70年，源于1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。其中规定，居住用地出让年限最高为70年。既然“最高”为70年，那是不是也可以出让40年？20年？
敢为天下先的温州人，就做起了“创新”。在其他城市住宅用地出让年限都是70年时，温州实施了分档：按20年到70年分档，由受让方自行选择出让手续，并缴纳相应的土地出让金。
而从去年开始，20年产权的房子进入到期时间段。据温州市国土部门披露，在明年年底，该市土地使用权到期的房子将有600多宗（套）。这600来宗房产如果要转让，买房人将要缴纳总房款约三分之一的土地出让金。
[Go说] 世界上没有无缘无故的“有钱人”。温州人有钱会挣钱是完全有道理的，他们在房子上玩的“花样”就甩了地球人3个半月球。我们需要70年后操心的住宅产权到期问题，人家用了20年时间就做到了。
一是《物权法》明确规定住宅用地使用权期间届满应该“自动续期”;
二是，接下来应该推动在法律层面或者司法解释上明确房屋土地使用权到期续期是否有偿以及续期年限;
三是如果法律层面上没有明确有偿续期，那么，地方政府不应该逾越法律规定和相关部委默认住宅用地土地使用权到期有偿续期;
四是即使有偿续期，地方政府也应该与相关部委或通过民意程序确定有偿续期的缴费额度或比例、续期年限，并且根据第三方独立专业机构对房屋进行评估。
1.专家支招
《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对记者表示，首先应该明确的是，《物权法》规定的是70年，但当事人约定为20年，那不管是70年还是20年，都是有效的，到期后自动续期也应该是有效并适用的。
在当前尚无土地使用权续期实施细则的情况下，杨立新建议，可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损，同时也保护了百姓权益，可行性较高。
农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也称，起初的分档是温州当地的“自选动作”，而非全国性行为。现在是地方政府去衔接，跟国家的统一政策保持一致。需要跟购房人协商，将问题解决掉，按照协商价格将剩下的50年补满。等到全国70年居住用地出让年限都到期了，再服从中央统筹安排。
2.参考案例
深圳：续期需补交地价的35%
2004年4月，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》(下称《规定》)。《规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
补交地价要依照什么标准?《规定》做出了详细说明：在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。
深圳之所以较早出台相关规定，是缘于特区成立初期的历史遗留问题。1980年8月，深圳特区正式成立，允许给在特区投资的客商划拨土地，其中商业用地的使用年限为20年。到2000年时，深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议，推动了《规定》的出台。
《物权法》等法律法规之所以要给“自动续期”留下模糊空间，除了因为时间宽裕可以“不着急”，客观上还应当有“后人的问题留给后人解决”的考虑。2007年制定《立法法》时，距住宅用地使用年限集中到期大多还有40年以上，40年以后中国社会经济发展和法治环境是什么状况，现在的人们很难准确预测；即便现在法律法规对如何“自动延期”作出明确、详尽的规定，等到40年后，这些还没怎么实际运用过的法律法规的规定，恐怕又需要作出较大的修改，有的甚至需要推倒重来。可见，《物权法》等法律法规未就“自动续期”制定实施细则，“非不为也，是不必也”，有的时候，把问题留给后人去解决，并不是偷懒和推卸责任，而是体现了一种“向前看”的智慧。
有关专家认为，将来出台的房地产税应当取代这5种税，届时如果土地出让金继续存在，那么房地产税税率也应低于土地私有制国家。换言之，当房地产税出台后，住宅用地使用权延期时是否需要缴纳土地出让金，如果需要缴纳，其与房地产税税率之间如何协调等问题，都应当根据社会经济发展的实际进行科学决策，目前来说的确不必太“着急”。
《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对记者表示，未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作，在涉及《物权法》时如果能对“自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准”等问题拿出一个明确意见，是最好的情况。“但是，目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧，《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。”杨立新表示。
知识点
"产权"和"土地使用权"究竟有什么区别呢？
房屋产权由"房屋所有权"和‘土地使用权"两部分组成，"房屋所有权"的期限为永久，而"土地使用权"期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。
需要注意的是，"土地使用权"并不是从你买房之日开始计算，而是土地被拍卖后就开始计算了。在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，大家在住房的买卖过程中，提前关注土地使用权期限问题，不要让自己吃亏了。
[Go说] 看到这，子孙们明白了吗？国家不及时解决这个问题是真心为你们好。如果现在就把问题解决了，到时候万一不合适还需要你们伤筋动骨的修改宪法，多麻烦呀！“前人栽树后人乘凉”的想法太溺爱，不利于后代独立自强，“后人的问题留给后人解决”才是大家作风！子孙们且活且努力。
